Юристи підготували перелік основних позитивних і негативних наслідків створення ОСББ. Переваг вийшло більше, а виявлені «мінуси» цілком реально перетворити на «плюси».
Перший і головний плюс — прозорі витрати і постійний контроль за якістю житлокомпослуг. Адже співвласники будинку самостійно формують свій бюджет, штатний розклад, визначають внески на утримання будинку, самостійно обирають постачальників послуг з вивезення сміття, прибирання двору, і т.д. А отже, безпосередньо контролюють якість усіх послуг та їх вартість.
Розумне господарювання. Мешканці можуть наперед запланувати заходи щодо поліпшення стану свого будинку. Це стосується як ремонту всієї будівлі, так і її модернізації — наприклад, установлення систем енергозбереження або запровадження інших заходів, спрямованих на зменшення видатків без втрати якості послуг.
Додатковий прибуток. Кошти від оренди підвалів, службових квартир, прибудинкової території, магазинів, що розташовані в будинку мають надходити на рахунки ОСББ і витрачатися на обслуговування будинку. Адже всі ці приміщення повинні перейти на баланс ОСББ.
Кінець «комунальним війнам». Членам ОСББ вже не треба буде самотужки ходити по інстанціях, якщо виникають незрозумілі борги перед водоканалом чи енергокомпанією, або якісь інші проблеми з постачальниками послуг. Адже тепер у співвласників будинку з’являється повноцінний представник їхніх інтересів як перед органами влади, так і перед комунальними службами та іншими юридичними особами.
Цікавлюся, бо моє. Велике значення має і відповідальність мешканців, яка значно зростає, — адже тепер немає на кого скаржитися, крім себе. А зацікавлені співвласники більш ефективно управляють будинком, бо витрачають власні кошти на власний же комфорт.
Та попри всі перспективи ОСББ, існує низка прикрих «мінусів», які виникають через недосконале (поки що) законодавство.
Важко отримати на баланс і прибудинкову територію, і службові квартири, і навіть територію під будинком. На жаль, нерідкою сьогодні є ситуація, коли члени ОСББ фактично не мають права на територію навколо будинку. Тобто, ніхто не гарантуватиме, що територію, на якій сьогодні розташований дитячий майданчик (побудований коштом мешканців), не заасфальтують під паркінг.
Нечесний голова. При обранні цієї важливої для ОСББ людини варто бути впевненими в ній на всі 100%. Адже випадки, коли голова ОСББ використовував кошти не за призначенням або взагалі зникав разом з печаткою і документами, вже траплялися в Україні.
«Дорогий старт». На початку діяльності ОСББ витрати на утримання будинку можуть бути досить великими. Крім „індивідуальних” витрат (пов’язаних з власною квартирою), кожний власник повинен покрити витрати, пов’язані зі „спільною власністю”.
Запитання-відповідь
Прошу роз’яснити, чи може бути створено ОСББ на базі ЖБК за умови, що лише близько 40% членів кооперативу отримали документи про право власності на свої квартири?
Згідно зі статтею 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» житлово-будівельний кооператив може бути реорганізований в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об’єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об’єднання і далі проводяться відповідно до вимог статті 6 згаданого Закону. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання. У разі неповної оплати вартості жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у таких зборах з метою вступу до об’єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.
У разі, якщо свідоцтва про право власності отримали тільки 40% членів кооперативу, то лише вони та власник решти будинку будуть мати право голосу на установчих зборах ОСББ. При цьому власник решти будинку буде мати тільки один голос згідно з нормою статті 6 зазначеного Закону.
При передачі будинку на баланс ОСББ чи потрібно заключати новий договір з орендарем приміщення, яке управління майном міста довгий час здавало в оренду? Як тепер встановлюється розмір орендної плати?
1. Виходячи з викладеного у вашому листі первісний орендодавець за договором оренди змінений новим – набувателем речового права на майно. Згідно зі статтею 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм (оренду), до нового власника речі переходять права та обов’язки наймодавця, якщо інше не встановлено діючим договором найму (оренди). Тобто новий власник речі стає новим орендодавцем з покладенням на нього усіх прав і обов’язків за договором оренди, про що сторони погоджуються у додатковій угоді до договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.
2. Розмір орендної плати встановлюється в договорі. Вам слід враховувати, що перехід права власності від орендодавця до іншої особи у порядку правонаступництва не є підставою для зміни або припинення договору або його умов, зокрема, про орендну плату.
Ми мешканці будинку вирішили створти ОСББ, скажіть будь-ласка чи можна створити ОСББ тільки з трьох підїздів. Так як в нас будинок великий та складається з шести підїздів. Інші три на другій вулиці. Стояки поділені з водою та опаленням поділені окремо в на наших три та інших три. Заїзди також окремо, двори також окремо.
З Вашого запитання стає зрозумілим, що Ваш багатоквартирний будинок створений з двох однакових частин, які можуть існувати цілком окремо одна від одної. Тому Ви можете утворити ОСББ з трьох під’їздів, адже в статті 11 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» вказано, що частина багатоквартирного будинку може бути виділена в окремий житловий комплекс за умови, що надбудова, реконструкція або знесення цієї частини не порушить цілісності чи можливості використання за призначенням інших частин будівлі, що не входять до складу цього комплексу.
Наскільки законні дії керівництва ОСББ, котре заключипло прямі договри з підприємствами водо- та електропостачання й тепер вимагає оплачувати ці послуги на рахунок ОСББ. Кожна квартира обладнана приладу обліку споживання води та електроенергії.
Згідно з нормою статті 22 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом.
Відповідно до норми цієї ж статті ОСББ може вимагати сплати коштів за комунальні послуги на власний рахунок у випадку, якщо це передбачено договором між власниками квартир (членами ОСББ) та ОСББ.
Як потрібно обирати голову дому і чи повинні мешканці платити йому з/п?
Головою має стати людина компетентна, з вищою освітою, головною метою якої буде впорядкування власного житлового фонду. За свою роботу повинен отримувати за законом, адже він витрачатиме свій вільний час на спільне благо. Зарплату голови встановлюють акціонери – мешканці будинку. Чи буде це мінімум, чи значна сума, вирішувати їм, головне, аби це було завірено в протоколі і всіх влаштовувало.
Перехід від ЖЕКу до ОСББ скорочує витрати мешканців?
Все залежить від того, з якою метою створюється ОСББ. Всі скаржаться на роботу ЖЕКу, але ж він робить все так, як люди йому платять. Плати більше – рівень буде вищим. Якщо ж ОСББ створюється для економії грошей мешканців, то голова повинен обмежити кількість послуг порівняно з ЖЕКом. Наприклад, прибирання під’їзду відбуватиметься не раз на тиждень, а раз на місяць. За таких умов скорочення, звісно, можна набагато знизити витрати.
Як отримати гроші міського та державного бюджетів для проведення ремонту будинку?
У законі про ОСББ написано, що держава зобов’язана робити ремонт. І чиїми силами це буде здійснюватися – не має значення. Але на практиці все, на жаль, зовсім інакше. Аби отримати матеріальну допомогу, доведеться ночувати в кабінетах влади, писати величезну кількість листів, щоб за появи нової програми саме ваш будинок опинився першим в усіх списках на виплати грошових фондів.
Чи надає ОСББ якісь знижки на оплату послуг пенсіонерам та інвалідам?
Будинки, які не знаходяться на балансі, мають два рахунки: перший – від ЖЕКу, другий – з боку ОСББ на додаткові послуги: заміну дверей, благоустрій парадних і т.д. Звільнення малозабезпечених, пенсіонерів від виплати є цілком законним, якщо це рішення ухвалене всіма членами ОСББ та завірено нотаріально.
Якщо ОСББ ухвалить рішення здавати підвальне приміщення в оренду, то чи це оподатковується?
Так. І, до речі, з першого квітня цього року податок знизився з 25% до 21%. Наразі йдуть обговорення про можливість ще більшого пониження цього процентного співвідношення.
Чи може ОСББ заробляти, наприклад, здаючи в оренду прибудинкові території?
Це цілком реально. Прибудинкова територія може виділятися ОСББ, якщо воно прийняте на баланс. Після того, як землю відведено, мешканці мають право щось на ній збудувати (наприклад, офісний центр) або ж поставити ятку і отримувати гроші за оренду. За великим рахунком, ОСББ може займатися чим завгодно. Аж до масового в’язання кофтинок бабусями-акціонерками ОСББ та реалізацією продукту десь на Троєщині. І все це буде законно проводитися через ОСББ.
